Refonte du DPE : Olivier Loisy dans le Courrier de l’Ouest

Olivier Loisy donne son avis d’expert pour le Courrier de L’Ouest

On vous en parlait il y a quelque temps, depuis le 1er juillet 2021, les règles de calcul du DPE (Diagnostic de performance énergétique) ont changé afin de répondre aux nouvelles préoccupations climatiques. À termes, la Loi climat et résilience, à l’origine de cette refonte, vise le gel des loyers des biens classés en F ou G dès le 22 août 2022. Puis une interdiction de louer les biens classés en G à compter de 2025, et ceux classés en F et E à partir de 2028, et 2034.

Toutefois, depuis les changements apportés par la refonte du DPE, le constat est que le nombre de logements classés G, F ou E, dépasse les estimations de l’Etat. Une augmentation des déclassements qui se confirme sur Angers.

Une constatation qui soulève des questions. Le Courrier de l’Ouest y a d’ailleurs dédié un dossier dans son édition du 13 janvier 2022.  Vous y retrouverez notamment les témoignages de particuliers et de professionnels du logement parmi lesquels Olivier Loisy, dirigeant associé du cabinet ADN Contrôles et expert en diagnostic immobilier à Angers, et Saumur.

Article à retrouver ci-dessous.

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• Suspension provision du nouveau DPE pour les logements d’avant 1975
• Réédition du DPE pour les logements d’avant 1975

Le coup de vieux des logements

À compter de 2025, les « passoires thermiques » ne pourront plus être louées. Les propriétaires tombent des nues.

Artisan maçon labellisé RGE (Reconnus garant de l’environnement), Olivier Laroche a profité du premier confinement pour rénover une petite maison qui lui appartient, près de Doué-en-Anjou, avant d’y placer un locataire sans aucune difficulté. «On a fait les travaux dans les règles de l’art, en mettant notamment 280 mm d’isolation au plafond », raconte ce tailleur de pierre.

Un soin bien mal récompensé par le diagnostic de performance énergétique (DPE) qu’il a commandé juste après l’entrée en vigueur de la nouvelle mouture, le 1er juillet 2021. Selon ce document obligatoire qui l’engage désormais en tant que propriétaire bailleur, son logement affiche une étiquette F, l’avant-dernier rang du classement.

« Théoriquement », déduit-il, « je ne serai bientôt plus autorisé à le louer. Des maisons comme la mienne, il y en a pourtant à la pelle. Ça risque d’en faire du monde à mettre à la rue », ironise cet artisan qui n’envisage pas, pour l’instant, de corriger le défaut majeur de cette habitation l’absence de doublage sur un des murs de tuffeau, côté cheminée, qu’il a voulu laisser apparent pour conserver « le cachet de l’ancien. »

«Des déclassements sont exagérés »

Le changement de règles du DPE, basé non plus sur les factures d’énergie mais sur les caractéristiques techniques du bâti et sur les émissions de gaz à effet de serre, liées à l’énergie utilisée, ne pénalise pas que les constructions antérieures à la crise pétrolière de 1973 qui a déclenché les premières réglementations thermiques.

Il impacte aussi les logements chauffés au fioul et au gaz, moins gratifiés que l’électricité, et les petites surfaces, les consommations y compris celles générées par l’éclairage et l’électroménager étant calculées au m²habitable.

« Il n’y a pas que les propriétaires qui tombent de haut, il y a aussi les diagnostiqueurs », rapporte Olivier Loisy qui exerce ce métier depuis 22 ans. « Je n’ai jamais enregistré autant d’étiquettes F et G en si peu de temps. Beaucoup de déclassements me semblent exagérés », constate ce professionnel installé rue Saint-Martin à Angers.

Une fois passée la pénurie de matières premières, cette mesure devrait évidemment doper le marché de la rénovation énergétique en favorisant notamment, selon lui, l’installation de « pompes à chaleur, de chauffe-eau thermodynamiques et de systèmes d’énergie solaire » autant que « l’isolation des parois déperditives. »

Reste que cette mise à niveau, quand elle est possible techniquement, peut coûter des milliers d’euros en investissement, même en déduisant les aides attribuées sous conditions de ressources dans la cadre du dispositif MaPrimeRenov lancé il y a un an. Ce reste à charge, pour ceux qui peuvent l’absorber, remet en cause la rentabilité de la pierre comme valeur refuge, dans un pays où les investisseurs interviennent dans près d’un tiers des transactions.

« Le nouveau DPE est en train de rendre obsolète une grande partie du parc immobilier. Pouvons-nous nous le permettre ? », avait interrogé fin novembre Jean-Marc Torrolion, président de la Fédération nationale de l’immobilier, en demandant le report des échéances précisées dans la Loi climat et résilience le gel des loyers des biens classés en F ou G dès le 22 août prochain, puis l’interdiction de louer tous ceux classés respectivement en G, F et E à compter de 2025, 2028et2034.

L’État tablait initialement sur 17 de logements à remanier grâce à ce levier. Il semblerait que le nombre de « passoires thermiques » visées par le texte soit autrement plus important, de l’ordre de 40 %. Un ratio observé à Angers confirme l’Ademe qui a été mandatée par le ministère de l’Écologie pour collecter et valider les DPE.

L’objectif de « neutralité carbone » à l’horizon 2050 pour lutter contre le changement climatique n’épargnera pas le parc résidentiel. Mais le chemin s’annonce pavé d’embûches.

Anthony PASCO

Dossier entier à retrouver ici : Refonte DPE – Courrier l’Ouest – 13 janvier 22